Millele detailplaneeringus tähelepanu pöörata?
Detailplaneering loob arendusala ruumilise terviklahenduse ja on seega ehitusprojekti koostamise alus. Detailplaneeringuga on võimalik arendusalast moodustada krundid, määrata hoonestusala ja ehitusõigus, ehituslikud, arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused, leida tehnovõrkude ja -rajatiste, juurdepääsuteede, liikluskorralduse, haljastuse ja heakorrastuse lahendused jpm.
Detailplaneeringuga kavandatut peab ehitusprojekti koostamise igal sammul arvestama. Seejuures on tähtis märgata ka detailplaneeringu ja projekteerimise vahele jäävat aega. Mida rohkem aastaid on detailplaneeringu kehtestamisest möödunud, seda kindlamini on muutunud arendusala looduslik kooslus ja tõenäoliselt ka nõuded.
Peatume sedapuhku mõnel olulisemal asjaolul, mida detailplaneeringust välja noppida ja millele tähelepanu pöörata, et vähemalt mõnda projekteerimisel kerkida võivat takistust ennetada ja tagantjärele tarkust vältida.
- Planeeringuala looduslik olukord ja haljastus, mis on väga suur ehitusõiguse mõjutaja. Säärased asjaolud on kajastatud detailplaneeringu seletuskirjas ja ka joonistel, sh haljastuse uus lahendus ja nõuded, mis haljastust on tarvis säilitada või asendada.
Planeeringu haljastuse lahendus ja nõuded tuginevad üldjuhul dendroloogilisel uuringul. Rolli mängib ka planeeringu koostamise ja projekteerimise vahele jääv aeg, sest puudel-põõsastel on kombeks kasvada. Nii et kui planeeringu koostamise ajal oli arendusalal metsanoorendik või oli see lausa lage, siis mida enam aastaid on planeeringust möödunud, seda kindlamini on muutunud ka sealne looduslik kooslus.
Igal juhul ei saa olla kindel, et planeeringu ajal koostatud dendroloogiline uuring on piisav ja rakendatav. Nõnda on enne projekteerimist või projekteerimisega samal ajal mõistlik koostada uus dendroloogiline uuring või vähemalt varem koostatut täpsustada.
2. Hoonestusala ja täisehitusprotsent. Detailplaneeringus on alati näidatud hoonestusala, mis sageli on pealtnäha tohutult suur, lausa krundi piirist piirini. Kuid see ei tähenda, et hoonestusala võib otsast otsani täis ehitada. Vastupidi, hoonestusala on ala, mille ulatuses on lubatud ehitisi paigutada arvestades muid tingimusi, sh lubatud hoonete arvu, krundi täisehitusprotsenti, haljastust jpm.
Näiteks, kui detailplaneering jagab planeeringuala kruntideks ja ühele krundile on lubatud kaks kahekorruselist hoonet, aga krundi täisehitusprotsent on 25%, siis nende kahe ehitise alune pindala ei tohi ületada 25% krundist. Lihtsustatult võib 1000 m2 krundile, mille täisehitusprotsent on 25%, ehitada kuni 250 m2 ehitisealuse pindalaga ehitise. Kui lubatud hooneid on kaks, siis ehitisalune pindala jaguneb nende kahe ehitise vahel.
3. Piirangud, kitsendused ja keelud, mis ahendavad arendusala potentsiaali ja peavad olema detailplaneeringus kajastatud. Peale juba kirjeldatud kõrghaljastuse põhjustavad piiranguid ja keelde näiteks veekaitselised objektid (kraavid, jõed, ojad jms), looduskaitselised objektid ning teed, tehnovõrgud ja -rajatised ja nende vööndid.
4. Muud alusuuringud. Detailplaneeringust ja selle lisade seast tuleb üles otsida kõik, mida planeeringu koostamisel on uuritud ja otsustada, kas uuring vajab uuendamist. Õige tähtis on tähele panna, kui uuringut ei olegi tehtud!
Peale dendroloogilise uuringu on veel muidki uuringuid, mis sõltuvalt arendusalast on vältimatud, näiteks:
- Geoloogia ja geodeesia.
- Mürauuring.
- Liiklusuuring.
- Radooniuuring.
- Reostusuuring.
- Muinsuskaitselised eritingimused.
- Mürauuring.
Kokkuvõtteks
Detailplaneeringud on mahukad dokumendid, mis iga mööduva aastaga kipuvad aina mahukamaks minema.
Seekord puudutasime küll vaid murdosa detailplaneeringust ja selles kajastatust, kuid just neid asjaolusid, mis WhatIfi tiimi kogemuse järgi võivad põhjustada viivitusi projekteerimises või, hullemgi veel, ehitamise ajal. Kui projekteerimise lähteülesannet koostades ajada detailplaneeringus näpuga järge ja seda arvestada, võib olla kindel, et paljud takistused on välditud.